«Цивілізована форма роботи»: як відмова від дольової будівництва позначиться на російському ринку нерухомості

З 1 липня в Росії починається перехід від часткового будівництва до проектного фінансування. Тепер для покупки нерухомості росіяни повинні будуть розміщувати гроші на спеціальних банківських рахунках, а виконавці робіт зможуть отримувати кошти тільки після здачі житлового об’єкта. Таким чином, банки стануть посередниками між громадянами і забудовниками. Згідно із задумом, нововведення впроваджуватимуться поступово і з часом повинні вирішити проблему обдурених пайовиків. При цьому може змінитися вартість нерухомості — в матеріалі RT.

У понеділок, 1 липня, в Росії вступають в силу зміни в системі фінансування житлового будівництва.

Згідно з новими правилами, забудовники не зможуть залучати гроші пайовиків безпосередньо. Тепер свої кошти на придбання житла громадяни будуть розміщувати на так званих ескроу-рахунки. Мова йде про спеціальному банківському рахунку для безпечного проведення угод між компаніями і населенням.

Гроші на покупку нерухомості будуть зберігатися у банку до повного виконання забудовником своїх зобов’язань. Так, наприклад, будівельна компанія зможе отримати кошти пайовиків тільки після введення житла в експлуатацію. Самі будівельні роботи виконавці будуть вести за рахунок банківських кредитів.

У липні в Росії вступає в силу цілий ряд законів і норм. Майже в два рази збільшено допомогу по догляду за дітьми з обмеженими…

«Це цивілізована форма роботи на ринку. Інвестиційно-проектна діяльність передбачає, що компанія написала бізнес-план, зробила аналіз ризиків, використовувала маркетинг. Тобто за проектом стоїть науковий підхід, заснований на розрахунках і гарантії. Це відрізняється від залучення коштів пайовиків, які не були нічим захищені», — пояснив в інтерв’ю RT віце-президент Асоціації будівельників Росії Володимир Пономарьов.

У Росії пайове будівництво законодавчо регулюється з 2004 року. Покупці найчастіше купують житло в будинку ще на стадії котловану, а отримані гроші компанія-виконавець витрачає як на поточні, так і на майбутні проекти. Така форма угоди дозволяє громадянам купувати квартири на ранньому етапі будівництва в середньому на 20% дешевше готової нерухомості, а компаніям — вести роботу без звернення до банківських кредитів.

Разом з тим багато будівельні організації регулярно набирали більше об’єктів, ніж насправді могли побудувати. Ситуація призводила до зниження попиту і падіння обсягів продажів, у результаті збільшується фінансовий розрив між надходженням доходів і витратами девелоперів. В кінцевому підсумку виконавці припиняли будівництво об’єктів, а люди втрачали надані забудовникам гроші. Про це RT розповіла декан факультету економіки нерухомості Інституту галузевого менеджменту РАНХиГС Олена Иванкина.

За її словами, в даний момент налічується до 700 тис. ошуканих пайовиків. В кінці 2017 року президент Володимир Путін доручив уряду розробити план поетапного переходу від дольової будівництва до банківського кредитування та інших форм фінансування. Перші зміни відбулися вже з 1 липня 2018 року.

Зокрема, забудовників зобов’язали вести всі фінансові операції по проектів житлового будівництва тільки через рахунок у банку. При цьому витрачання коштів має бути цільовим. Так, наприклад, компаніям забороняється купувати цінні папери, створювати нові юрособи або оплачувати грошима з рахунку сторонні зобов’язання. Втім, як очікується, повний перехід на ескроу-рахунки стане визначальним фактором у боротьбі з проблемою ошуканих пайовиків.

«Банки будуть жорстко контролювати всі фінансові потоки і фінансувати тільки тих девелоперів, які зарекомендували себе надійними клієнтами. Нова схема підвищить ймовірність того, що будинки будуть добудовані», — пояснила Олена Иванкина.

Плавний перехід

Як заявив Володимир Путін, перехід до системи ескроу-рахунків буде проходити поступово і може тривати кілька років. Так, плавне впровадження нових правил дозволить мінімізувати ризики для забудовників і житлового ринку.

Зокрема, на перших етапах компаніям буде дозволено добудовувати об’єкти без переходу на ескроу-рахунки, якщо будинок вже готовий на 30%, а 10% квартир продано за договорами пайової участі. У загальній складності за старою схемою буде завершено близько 70% споруджуваного житла сьогодні. Про це розповів міністр будівництва і ЖКГ Володимир Якушев.

Опитані RT експерти вважають ключовим ризиком при переході на ескроу-рахунку можливе зростання цін на нерухомість. Так, без грошей пайовиків компанії будуть змушені залучати гроші в банках під процент і, як наслідок, збільшувати кінцеву вартість житла.

«Необхідно врахувати, що пайовики покривали 80% вартості будівництва. Якщо їх не буде і ці 80% доведеться брати в банку, то вартість будівництва підвищиться і ціни на квартири можуть зрости», — пояснила Олена Иванкина.

Разом з тим, за словами експерта, на сьогоднішній день не можна однозначно передбачити реакцію цін. Як вважає Иванкина, більш точний прогноз можна буде зробити лише через кілька місяців після введення ескроу-рахунків.

«В останні кілька років російський ринок нерухомості — це ринок покупця. Пропозиція значно перевищує попит, і у людей є можливість вибирати. А в цьому випадку забудовники йдуть на пониження вартості — спочатку оголошують одну ціну, а коли клієнт приходить, роблять знижку від 10-15%», — додала експерт.

Крім того, на думку Володимира Пономарьова, на сьогоднішній день багато російські забудовники поки ще не готові до повного переходу на новий формат угод. Так, для проектного фінансування виконавцям потрібно мати власні кошти в розмірі 20-30% від необхідного на будівництво обсягу грошей. В той же час не всі компанії володіють такими можливостями, тому різкий перехід до системи ескроу-рахунків міг би привести до відходу багатьох гравців з ринку.

«Пом’якшує ситуацію той факт, що забудовникам, які вже почали зводити будинки, дозволять добудувати їх за старим принципом. Це поступка і населенню, і забудовникам, яка буде згладжувати ситуацію на ринку», — підкреслив Пономарьов.

Гроші вперед

Згідно з нацпроекту «Житло і міське середовище», в 2019 році кількість діючих договорів дольової будівництва з застосуванням ескроу-рахунків має становити 34 тис., а до 2024 року — перевищити 1 млн.

Банк Росії не виключив зниження ставок по іпотеці до 8% до 2024 року. За словами глави ЦБ Ельвіри Набіулліної, багато в чому така оцінка…

Як пояснив RT віце-президент Російської гільдії ріелторів Костянтин Квітні, придбання житла на початковому етапі будівництва буде обходитися громадянам дешевше покупки готової квартири. Між тим, за його словами, зміни гарантують безпеку вкладень пайовиків, але при цьому не передбачають повернення відсотків по іпотеці.

«Схема припускає, що пайовик повинен заплатити відразу всі 100% на ескроу-рахунок. Але треба враховувати, що зараз 60-70% квартир забезпечене іпотекою. Мінус в тому, що якщо будинок не буде зданий, то гроші повернуть, але без сплачених відсотків по іпотеці», — пояснив Апрелев.

Втім, Мінбуд допускає в майбутньому поетапне поповнення ескроу-рахунків. Про це глава відомства заявив на засіданні колегії міністерства за темою «Національний проект «Житло і міське середовище», повідомив ТАСС. Як розповів Костянтин Квітні, така стратегія могла б стати вигідніше. Так, частина вартості житла разом з відсотками по іпотеці покупець би оплачував на перших етапах будівництва, а решту суму — вже після заселення в новий будинок.