Сигнал для банків: як може змінитися вартість іпотеки після зниження ключової ставки ЦБ

Зниження ключової ставки Центробанку з 7,75% до 7,5% річних може дати банкам стимул до скорочення процентів за кредитами, у тому числі й іпотечних. Зв’язок між ставками чітко простежувалася в кінці минулого року, коли вартість позик на покупку житла стала рости слідом за посиленням політики Банку Росії. Тепер в ЦБ розраховують на початок зворотного процесу. Першу реакцію аналітики очікують вже в липні, а до кінця року ставки за житловими позиками можуть знову опуститися нижче 10%. Експерти вважають, що зниження почнеться з великих кредитних організацій і поступово пошириться на весь ринок.

Скорочення інфляційних ризиків спонукало Центробанк знизити ключову ставку з 7,75% до 7,5% річних. В офіційній заяві ЦБ не виключив ще одне зменшення ставки і перехід до нейтральної грошово-кредитної політики до середини 2020 року.

Рішення ЦБ сигналізує учасникам фінансового ринку знижувати відсотки за всіма банківськими кредитами, у тому числі за іпотечними. Таку оцінку дав голова комітету Держдуми з фінансового ринку Анатолій Аксаков. У розмові з RT парламентарій зазначив, що вже в другій половині року позичальники можуть розраховувати на більш низькі ставки при купівлі житла.

Раніше про можливе зменшення вартості іпотеки заявила глава Центробанку Ельвіра Набіулліна.

«Ставки за кредитами знижувалися більшу частину минулого року — до того, як почали рости інфляційні ризики і Банк Росії підвищив ключову ставку. Зараз ми очікуємо, що ставки знову почнуть зменшуватися на базі зниження інфляції», — підкреслила Набіулліна на урядовій годині в Держдумі.

За даними Росстату, інфляція в Росії зберігається на нульовому рівні другий тиждень поспіль. Зростання цін в річному вираженні в травні склав 5,1%. У свою чергу, Центробанк змінив прогноз підсумкової інфляції 2019 року з 4,7—5,2% до 4,2—4,7%.

Інфляція служить орієнтиром для ключової ставки ЦБ, яка визначає розмір відсотків за іпотечними кредитами.

«Вартість позики на покупку квартири складається з розміру ставки ЦБ плюс 2%-ная маржа банків та надбавка за додаткові ризики. В сумі зараз виходить більше 10% річних», — пояснила RT віце-президент Міжнародної академії іпотеки і нерухомості Ірина Радченко.

У першій половині 2018 року вартість іпотеки знижувалася разом з ключовою ставкою ЦБ. В результаті у вересні відсоток за житловими кредитами досяг історичного мінімуму — 9,41% річних. Разом з тим у другому півріччі Банк Росії двічі підвищив ключову ставку і довів її рівень до 7,75%. Банки також підвищили вартість кредитів, і до травня 2019 року середня ставка за житловими позиками зросла до 10,55% — максимального значення з вересня 2017 року. Такі дані наводить Центробанк.

Банк Росії не виключив зниження ставок по іпотеці до 8% до 2024 року. За словами глави ЦБ Ельвіри Набіулліної, багато в чому така оцінка…

Втім, як повідомила Ельвіра Набіулліна, на тлі уповільнення інфляції деякі банки вже почали оголошувати про зниження відсотків за житловими кредитами.

Анатолій Аксаков зазначає, що першими відсоток по іпотеці знизили деякі великі кредитні організації. У них накопичилися великі обсяги вільних коштів і потрібно було збільшити попит росіян на кредити.

Крім того, банки заздалегідь очікували зниження ключової ставки після пом’якшення риторики Центробанку на попередньому засіданні ради директорів 26 квітня.

Аксаков вважає, що рішення ЦБ зменшити ставку на 0,25 процентного пункту активізує подальше зниження вартості житлових кредитів. При цьому конкуренція на іпотечному ринку підштовхне та інші кредитні організації піти за великими гравцями.

«Думаю, що до кінця цього року ми вже будемо мати ставки нижче 10%. Якщо зниження інфляції продовжиться і буде досягнутий цільовий показник Банку Росії в 4%, то на початку наступного року цілком реально взяти іпотеку під 9,5% річних», — не виключив Аксаков.

Перша реакція на зниження ставки ЦБ може відбутися вже в липні, вважає головний аналітик «БКС Прем’єр» Антон Покатович. Однак вона обмежиться окремими великими гравцями іпотечного ринку, які можуть опустити ставку за житловими кредитами нижче 10%.

Основна частина банків перейде до зниження ставок через два-три місяці, вважають експерти. Справа в тому, що кредитні організації також підняли відсотки за вкладами, а відповідно, більше заплатили за залучення коштів.

Антон Покатович очікує, що до кінця літа іпотечні ставки можуть знизитися до рівня 9,6—9,8%, а середня ставка в другому півріччі може скласти 9,5—9,7%.

Орієнтир 8%

Наприкінці лютого президент Володимир Путін доручив уряду і Центробанку вжити заходів щодо зниження іпотечної ставки принаймні до 8%.

В ЦБ вважають зниження іпотечних ставок до 8% до 2024 року цілком реальним. Про це раніше заявила Ельвіра Набіулліна.

Приблизно такий же сценарій закладений в національний проект «Житло і міське середовище». Програма передбачає, що відсоток по житловому кредиту зменшиться до 8,9% в 2019 році, потім до 8,5% у 2021-му і 7,9% в 2024-м.

Ірина Радченко вважає, що досягти ставки в 8% по іпотеці можливо при зниженні річної інфляції до 3-4%.

«Світова практика показує, що мінімальна різниця між ключовою ставкою ЦБ і рівнем інфляції може доходити до 1-1,5%. При зростанні споживчих цін у межах 4% ставка ЦБ цілком може опуститися до 6%, а проценти по іпотеці, з урахуванням маржі банків, — до 8%», — зазначила в бесіді з RT декан факультету економіки нерухомості Інституту галузевого менеджменту РАНХиГС Олена Иванкина.

Канікули позичальника

Допомогти у виплаті іпотечних кредитів можуть і деякі пільги. Так, 31 липня набере чинності закон про «іпотечних канікули» для громадян, які опинилися у важкій життєвій ситуації.

До таких випадків належить втрата роботи, тимчасова непрацездатність протягом двох місяців, визнання інвалідом першої або другої групи, а також зниження сімейного доходу подружжя більш ніж на 30%, повідомляється в матеріалах Держдуми.

«Канікули» дають позичальнику можливість призупинити виплати по кредиту, або зменшити розмір щомісячного платежу. Перерва може тривати не більше півроку, і правом на відстрочку можна скористатися тільки один раз для одного кредиту.

Ставки по іпотеці в Росії можуть знизитися до 8% раніше 2024 року. Таку заяву зробив заступник міністра фінансів Олексій…

В ході обговорення майбутнього закону в банківському співтоваристві звучали побоювання, що відстрочки у платежах можуть призвести до зростання ставок по іпотеці. Втім, опитані RT експерти вважають, що нова пільга ніяк не вплине на вартість житлових кредитів.

«Закон про іпотечні канікулах вигідний не тільки позичальникам, але і самим банкам. Якщо клієнт допускає прострочення більше двох місяців, кредитні організації на вимогу ЦБ змушені створювати додаткові резерви. У разі іпотечних канікул банк лише збільшить термін кредиту і потім добере ті кошти, які позичальник не сплачував півроку. Жодних збитків для банку такий крок не несе, тому необхідності в підвищенні процентної ставки немає», — вважає Ірина Радченко.

Анатолій Аксаков повідомив, що 18 червня Держдума планує розглянути в другому читанні ще один законопроект, покликаний полегшити виплату іпотеки. Мова йде про одноразову виплату в 450 тис. рублів на погашення житлового кредиту сім’ям, у яких народилася третя або наступна дитина.

«Сьогодні середня сума іпотечного кредиту в Росії становить близько 2 млн рублів. Таким чином 450 тис. — це більше 20% вартості кредиту, а якщо сім’я ще використовувала материнський капітал, то в сумі вийде майже половина вартості квартири», — зазначив Аксаков.

За його словами, законопроект може бути прийнятий нижньою палатою парламенту вже до кінця червня.