Комунальний глухий кут. Новий закон про ОСББ вішає на всі проблеми жителів

Прийнятий парламентом закон про повну роздержавлення житлово-комунальної сфери може цю сферу повністю зруйнувати.

Після багаторічних дискусій минулого тижня Верховна Рада нарешті ухвалила закон Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Згідно з перехідними положеннями закону, він мав набрати чинності з 1 липня 2015 року, пише Олена Романюк у №20 журналу Корреспондент від 22 травня 2015 року.

Але цього може й не статися: у документа знайшлося чимало супротивників. Як повідомив Кореспонденту голова Спілки власників житла Києва ” Сергій Дєдов, 21 травня громадськість має намір пікетувати Адміністрацію Президента з вимогою ветувати прийнятий документ.

Закон по суті відправляє мешканців багатоповерхівок з їх проблемами та будинками, які потребують капітальних ремонтів, «у вільне плавання»

На думку активістів, закон, який пропонує повне роздержавлення житлово-комунальної сфери і зняття з держави зобов’язань з фінансування та утримання багатоквартирних будинків, по суті, відправляє мешканців багатоповерхівок з їх проблемами та будинками, які потребують капітальних ремонтів, «у вільне плавання». І куди занесе їх комунально-бюрократичне протягом, ніхто не знає.

Тягар відповідальності

Як і слід було очікувати, ключова ідея закону № 1565 – передати функції з експлуатації та управління багатоповерховими будинками об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У законі тепер передбачено, що в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об’єднання. Саме воно повинно здійснювати управління будинком, зокрема наймати підрядників і укладати договори з постачальниками комунальних послуг.

У разі ж, якщо мешканці не можуть самоорганізуватися, керуючу компанію їм просто нав’яжуть. Якщо їм пощастить, це буде нормальна структура або поліпшив під гнітом конкуренції обслуговування колишній комунальний ЖЕК. В іншому випадку власники квартир не застраховані від завищених тарифів, розкрадання коштів і елементарного самодурства управлінців.

Нагадаємо, ідея створення ефективного власника житла – того самого ОСББ – й передачі функцій з управління житловим фондом приватним керуючим компанияммусолится в Україні з 2001 року. Лежала вона і в основі останньої Загальнодержавної програми реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки, згідно якої на кінець 2014-го в країні планувалося створити 45.530 ОСББ. Але, як свідчать дані Мінрегіону, станом на 1 січня 2015 року ця цифра ледве досягла 16.536, що становить лише 36% від запланованого.

Основна причина провалу процесу створення об’єднань, за словами експертів, – елементарна лінь жителів висоток. Інша причина непопулярності ідеї створення ОСББ – недосконалість українського законодавства

Основна причина провалу процесу створення об’єднань, за словами експертів, – елементарна лінь жителів висоток.

«Проблемним залишається саме небажання громадян бути власниками своїх будинків і нести повну відповідальність за свою власність», – говоритДина Сидорук, партнер адвокатського об’єднання Кросондович Лойерс.

Майже 60% населення України – люди старше 40 років. Їх свідомість давно увібрало в себе радянський досвід в сфері обслуговування – з низькою якістю сервісу і мінімальними тарифами. Зате при такій системі вони могли ні про що не думати і вже тим більше не нести за свій будинок повної відповідальності.

Інша причина непопулярності ідеї створення ОСББ у широких мас – недосконалість українського законодавства. Адже Закон України Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків був прийнятий ще 29 листопада 2001 року і не враховував багатьох важливих моментів.

Наприклад, у ньому відсутня норма про обов’язковість надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, яка повинна забезпечувати легітимність установчих і загальних зборів ОСББ, а також правильність підрахунку голосів. На сьогодні отримати такі відомості можна тільки від самого власника, оскільки інформація в реєстрі прав на нерухоме майно закрита.

Крім того, не вирішено питання із земельними ділянками, на яких розташовані багатоквартирні будинки. Згідно з чинним законом, власністю власників квартир вони не є.

Звичайно, прийнятий депутатами новий закон ці проблеми де-юре враховує. Зокрема, передбачає надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, а також безоплатно передає прибудинкову територію в спільну власність власників квартир і нежитлових приміщень у будинку. Але де-факто ці питання залишаються відкритими.

«Незважаючи на загальний позитивний ефект від закону, деякі питання залишаються без відповіді. Наприклад, питання про те, як визначити прибудинкову територію у населених пунктах, де відсутній генеральний план», – зазначає Олександр Буртовий, партнер юридичної фірми ” Антіка.

А як отримати виписку з реєстру, якщо сам реєстр ведеться в Україні від сили два останніх роки? Що робити людям, які отримали або купили квартиру 20-40 років тому?

Комунальний кримінал

Окремі питання викликає у громадськості і тема керуючих компаній.

«Відповідальність людини, який дає будинку управителя, у законі не виписана. Відповідальність керівника перед власником не виписана. Ніхто не знає, які документи, звіти має право вимагати мешканець від управителя, з якою періодичністю», – перераховує Дідів.

У той же час, за словами Буртового, якщо функції управителя в більшості випадків будуть виконувати нинішні Жеки, існує ризик узурпації ринку житлово-комунальних послуг.

«Замість конкуренції між ними може бути «домовленість» про надання тих самих послуг, що і зараз, але за більш високими цінами», – говорить юрист.

Узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже відбувається. Причому не з боку Жеків, а з боку приватних управляючих компаній, наприклад, афілійованих із забудовниками

Між тим, як стверджують мешканці багатоповерхівок, узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже відбувається. Причому не з боку Жеків, а з боку приватних управляючих компаній, наприклад, афілійованих із забудовниками.

Як виявилося, управляти новобудовами – досить прибуткова справа. Особливо якщо ти ні копійки не вкладаєш у підтримання нормального стану житлового фонду, та ще й отримуєш плату за всі некомерційні приміщення, що здаються в оренду. Саме такі будинки забудовники категорично відмовляються передавати на баланс ОСББ, вважаючи за краще вичавлювати соки з мешканців самостійно.

«Ми змогли поміняти керуючу компанію і піти від компанії-забудовника тільки після того, як взяли на себе частину дебіторської заборгованості. Це сталося чотири роки тому», – розповідає голова правління ОСББ Флагман Євген Биченко.

За його словами, змінити управителя їх змусили не лише завищені тарифи (раніше квартплата в будинках становила 3,05 грн, зараз – 2,40 грн), але і те, що зібрані на ремонт і підтримку будинків гроші йшли в нікуди.

«Зараз же на накопичені за чотири роки гроші ми провели модернізацію під’їздів, збудували дитячий майданчик», – каже Биченко.

Менше пощастило в цьому плані членам ОСББ 13 квартал і Абрикос. Тут мешканці досі судяться з кишеньковими керуючими компаніями забудовників. Причому безрезультатно – передавати функції управління майном мешканцям будинків компанії категорично відмовляються.

«Незважаючи на те, що ми створили об’єднання ще рік тому, компанія Сервіс Плюс всіляко блокує передачу будинку на баланс товариства, – ділиться наболілим член правління ОСББ Абрикос Олександр Єфремов. – І це притому, що вона не тільки неякісно виконує свої зобов’язання, наживається на здачі в оренду численних комерційних приміщень, обслуговування яких також лягає на наші плечі, але ще й загрожує безпеці мешканців».

За словами Евремова, в його будинку порушені практично всі заходи пожежної безпеки, а технічний поверх переобладнаний і здано в оренду під офіси.

«Нові будинки – занадто ласий шматочок, щоб від нього добровільно відмовлятися», – каже адвокат Тетяна Монтян.

Інша справа старий житловий фонд. Його, як і варто було очікувати, експлуатувати, навпаки, ніхто не хоче.

«І якщо на даний момент ще відмовитися від послуг комунальних Жеків (як пропонує закон № 1565), то це може призвести до повного руйнування системи житлово-комунальних послуг», – вважає Монтян.

Експерт: Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового фонду в Україні потребує негайного капітального ремонту. Тому, якщо старий будинок передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього відповідати

«Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового фонду в Україні потребує негайного капітального ремонту, – пояснює Сидорук. – Тому, якщо старий будинок передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього відповідати, а вся відповідальність за стан будівлі автоматично перекладається на його жителів».

Крім того, додає експерт, в цьому випадку всі витрати, пов’язані з ремонтом старого будинку, лягають на плечі його мешканців, а підвищення витрат на його зміст призводить до підвищення квартплати.

Враховуючи всі ці невирішені питання, фахівці прогнозують, що громадськість далеко не однозначно сприйме введення ОСББ як однієї з можливих форм управління. Навіть незважаючи на те, що в правовому полі вже давно не існує будинків комунальної власності, оскільки будинок сам по собі є власністю, а ОСББ – лише механізм прийняття рішень співвласниками про те, як розпоряджатися цією власністю.

Необхідні більш чіткі механізми вирішення питання роздержавлення сфери ЖКГ. І над ними, за словами експертів, ще потрібно працювати і працювати.

***

Цей матеріал опубліковано в №20 журналу Корреспондент від 22 травня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися .