У 2018 році в Росії було введено в експлуатацію всього 483 тис. кв. м нових торгових площ (435 тис. у форматі торгових центрів). Як повідомляється в дослідженні Cushman & Wakefield, це найнижчий показник за останні 15 років.
При цьому, як говорять девелопери, незважаючи на зростання конкуренції в цій сфері до насичення ринку ще далеко, так як охоплення торговими площами по країні знаходиться на порівняно невисокому рівні. Якщо в розвинених країнах цей показник для регіональних міст-мільйонників відповідає приблизно рівню 387 кв. м на 1 тис. жителів, то в Росії в багатьох населених пунктах він нижче. 135 кв. м торговельних площ припадає на 1 тис. жителів в Пермі, Омську — 273 кв. м, в Новосибірську — 283 кв. м. Крім того, торгові центри в останні роки стали будувати значно менше площі.
Таку тенденцію фахівці пояснюють цілою низкою несприятливих економічних чинників. По-перше, з-за санкцій та економічного спаду країни пішов цілий ряд великих будівельних і торгових компаній. Серед них — австрійська Immofinanz, німецький Heitman, фінська Stockman. Європейський Atrium European Real Estate, як пише «Газета.ру», шукає покупця відразу на сім торгових центрів.
Друга і, можливо, ще більш вагома причина — «трансформація споживчого поведінки», а просто кажучи, зниження платоспроможності населення Росії. Реальні наявні доходи населення падають шостий рік поспіль. У 2018, навіть незважаючи на проголошений «рекордне зростання зарплат», реальні доходи знизилися на 0,2%. Щоправда, навесні 2019-го відомство перерахувало цей показник за новою методикою, і з’ясувалося, що доходи зросли аж на 0,2%.
Та й в цілому по цій спеціально розробленою схемою перерахували доходи за останні п’ять років і відзвітували, що вони впали не на 10,9%, як вважали раніше (в 2017 – му — на 1,2%, в 2016-му — на 5,8%, в 2015-му — на 3,2%, в 2014-му — на 0,7%), а «лише» на 8,3%. Так що заднім числом падіння показника все-таки підкорегували, як і припускали експерти.
Втім, за тією ж новою методикою реальні доходи в першому кварталі 2019-го все одно впали на 2,3%. Причина у зростанні інфляції, яка прискорилася до 5,3% в березні, і уповільнення зростання зарплат.
Реально наявні доходи — це ті кошти, які залишаються у населення на руках після всіх обов’язкових платежів. Природно, якщо вільних грошей у людей все менше або вони йдуть в мінус, як свідчить швидко зростаюча статистика кредитної навантаженні росіян, то і в походах в торговий центр ніякого сенсу немає, хіба що подивитися на недоступні вітрини магазинів.
«Через зниження реальних доходів росіян орендарі площ у ТЦ почувають себе не дуже впевнено, а, отже, вимагають знижок і ведуть себе більш вибірково у виборі локації, так що торговим центрам складніше зберігати рентабельність», — пояснив партнер компанії «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеєв.
Скорочення торговельних площ у Росії спостерігається не перший рік. Ще минулого літа «Комерсант» писав про те, що під впливом кризи будівництво нових ТЦ практично зупинилося.
«В містах-мільйонниках Росії зупинився зростання показника забезпеченості торговельною нерухомістю, випливає з даних Knight Frank. У 10 з 15 міст, що потрапили у вибірку, за підсумками першої половини 2018 року цей показник залишився на рівні, зафіксованому за аналогічний період минулого року», — писало видання.
Скорочуються не тільки обсяги введення торговельної нерухомості, але і параметри раніше заявлених проектів. На минулий рік в Росії було заявлено будівництво двох мільйонів «квадратів» торгової нерухомості, але проекти розморозять тільки тоді, коли девелопер визнає умови підходящими.
Коли саме це відбудеться — поки не ясно. За даними Nielsen, походи в гіпермаркети серед росіян стають все менш популярними. Сім з десяти опитаних перейшли на покупки в магазинах біля дому.
Як пояснив у розмові з «СП» голова правління Російської асоціації експертів ринку рітейлу Андрій Карпов, ця тенденція пов’язана з падінням платоспроможності росіян і зниженням попиту — тепер заманити покупців у магазини можна тільки низькими цінами, і величезні гіпермаркети їх більше не приваблюють.
— У зв’язку з низьким попитом на торговельні площі в торгових центрах, кількість споруджуваних ТЦ зменшилася. Крім того, для будівництва торгового центру необхідні досить великі кошти, а залучення їх на зовнішніх ринках утруднено, в тому числі, знову ж таки, з-за низького базового попиту.
Ситуація на ринку складна, нові торгові об’єкти, що відкриваються, наприклад, на базі старих об’єктів. З ринку йде багато регіональних гравців, їх місце займають більш успішні регіональні компанії, або федеральні торгові мережі. У разі банкрутства кого-то просто з’являється новий орендар. Тому ми бачимо цифри щодо позитивної динаміки у «Пятерочки», «Магніту», деяких інших мереж.
— Чи змінився ринок рітейлу в Росії у зв’язку з падінням доходів? Наприклад, пишуть, що все більше людей воліють магазини біля будинку гіпермаркетам, так це?
— Такі тенденції є. Раніше гіпермаркет апріорі пропонував більш низькі ціни в силу більшого обсягу пропозиції. Зараз із-за того, що доходи споживачів знижуються, вони орієнтуються не на широкий вибір, а тільки на низькі ціни. Фактично єдиний спосіб заманити покупця в магазин — це ставка на зниження вартості, промо-товари та акції.
Всі магазини стали конкурувати по одному моменту — ціною. Тому гіпермаркети втратили конкурентну перевагу, яка у них була раніше. Ціну тепер намагаються знижувати все. І, як не дивно, часто виявляється, що цінники в магазинах «біля будинку», в мережевих магазинах нижче, ніж у гіпермаркетах.
Крім того, коли споживач приїжджає в гіпермаркет, він залишає там набагато більше коштів, ніж у магазині біля будинку, де набуває більш вузький набір товарів. Тому люди стали частіше вибирати невеликі магазини поруч з будинком, ніж гіпермаркети, до яких ще треба доїхати. В силу цього гіпермаркети мають складності з позиціюванням і залученням покупця.
— Але ж нескінченно знижувати ціни магазини теж не можуть, за рахунок чого може відбуватися зростання рітейлу, якщо росіяни продовжують бідніти?
— Так, нескінченно знижувати не можна, але споживач до цього вже звик і чекає, коли йому запропонують найнижчу ціну на товар. З урахуванням наявності мобільних додатків, які пропонують аналіз цін різних товарів в різних магазинах, споживач може приймати рішення, в яку торговельну точку йому піти.
Всі намагаються зараз відповісти на питання, як заманити до себе споживача. Один з варіантів — робота над індивідуальним пропозицією. Звичайна промо-акція — це килимове бомбардування по споживачеві, а індивідуальна пропозиція — це коли споживачеві роблять пропозицію саме по тих позиціях, які йому потрібні. Це непросто і вимагає налаштування великих систем, постійне відстеження інформації про свого покупця, що досягається шляхом наявності карт лояльності, які дають картину споживання покупця за роки. Це аналіз того, що називають big data, і деякі мережі вже це роблять.
Голова правління Інституту динамічного консерватизму Андрій Кобяков вважає, що зменшення торговельних площ лише побічно свідчить про падіння доходів населення. І, тим не менш, вони неминуче продовжать падати і далі, про що говорять інші фактори.
— Я б не пов’язував безпосередньо проблему введення торгових площ з доходами населення. Звичайно, непрямий зв’язок є, але необхідно аналізувати загальна кількість таких майданчиків на душу населення. Можна припустити, що в якийсь період ми відчували дефіцит торгових площ, але так як в останні десятиліття вони активно будувалися, можливо, потреба в них знизився.
У той же час, якщо говорити про реальні доходи населення, я бачу всі шанси на те, що вони будуть падати і далі.
— Чому?
— Весь минулий рік падіння доходів фіксувалося навіть при істотному зростанні реальних зарплат. В цьому році зростання реальних зарплат прагне до нуля. Тому не розумію, за рахунок яких факторів може відбутися збільшення доходів населення.
Пенсії прискорено не ростуть. Доходів підприємців в умовах, коли наша економіка розвивається практично з нульовою швидкістю, теж взятися нізвідки. Основні складові доходів — зарплати, пенсії і підприємницька діяльність — не дають підстав вбачати зміна тренда. Все вказує на подальше охолодження економіки, отже, доходи будуть продовжувати падати.
Ще однією стороною цього показника є темпи зростання інфляції. Зростання зарплат майже нульовий, інфляція ж вже вийшла за таргет в 4%, встановлений Центральним банком у минулому році. Навіть офіційно цей показник знаходиться на рівні 5,2−5,3%.
Нарешті, одним з непрямих факторів, що впливають на доходи, є стійкість курсу рубля. Якщо відбудеться девальвація, це позначиться на загальному рівні цін, адже на нашому ринку присутня серйозна частка імпорту. Інфляція підскочить разом з девальвацією. А падіння рубля залежить від санкционных ризиків, які ніхто не відміняв. На розгляді Конгресу США знаходяться два великих закону з новими обмеженнями, якщо вони будуть введені, рубль з великим ступенем ймовірності впаде. А якщо на це накладеться падіння цін на нафту, процес лише прискориться.
Thanks!
Our editors are notified.